Căn hộ 100 triệu và thách thức của TP HCM sẽ gặp phải

Thị trường địa ốc Bình Dương

Thị trường Bất động sản Bình Dương từ đầu năm tới nay vẫn xoay quanh việc có nên hay không khi xây nhà ở giá rẻ rồi loạt bài viết được các báo chí mổ xẻ trong đó có 9 lý do Bình Dương xây được nhà ở giá rẻ hay 6 bài học từ mô hình căn hộ 100 triệu tại Bình Dương. Qủa thực khi TP HCM có chăng áp dụng mô hình căn hộ 100 triệu sẽ gặp nhiều thách thức rất lớn về quy hoạch, hạ tầng, quỹ đất, thị trường, đối tượng khách hàng, dưới đây hãy cùng phân tích những khó khăn mà TP HCM sẽ gặp phải khi làm nhà ở giá rẻ.

Căn hộ chung cư 100 triệu

Theo ông Minh Thành, Chủ tịch HĐQT công ty BĐS An cư đánh giá. Nếu TP HCM xây dựng nhà ở giá rẻ loại 100 triệu như Bình Dương và có cả sự hỗ trợ từ chính sách của thành phố. Ông Minh Thành đưa ra 3 thách thức liên quan đến tầm nhìn vĩ mô trong tương lai TP HCM sẽ phải đối mặt khi làm căn hộ giá rẻ, căn hộ mini hay nhà ở giá siêu rẻ.

Qũy đất rẻ gần nơi làm việc khan hiếm

Yếu tố tiên quyết đầu tiên của thị trường nhà ở tại các đô thị lớn ở Việt Nam là nơi sống và làm việc phải gắn liền nhau. Tại TP HCM nơi làm việc được bố trí ở các quận trung tâm, nơi ở tỏa ra xung quanh và khu dân cư được quy hoạch cũng đã lấp đầy, khoảng cách từ nơi ở tới chỗ làm có thể chấp nhận được trong điều kiện giao thông như TP HCM trong khoảng 15km.

Thị trường địa ốc Bình Dương

Khảo sát nhanh với các căn hộ 100 triệu tại Bình Dương nằm cách nơi làm việc dưới 10km, giá đất rẻ từ 2 triệu đồng/m2 (năm 2015). Để làm được căn hộ giá rẻ như Bình Dương, TP HCM cần có quỹ đất tương đương với khoảng cách hợp lý cụ thể nơi làm việc không quá 15km.

Nhưng thách thức đối với TP HCM là quỹ đất trong khoảng cách 15km đã hình thành mặt bằng giá khá cao hoặc đã được các doanh nghiệp BĐS đầu tư xây dựng căn hộ thương mại trong phân khúc tầm trung trên dưới 1 tỷ/căn. Qũy đất rẻ còn lại cách trung tâm làm việc trên 15km trỏe lên nhưng khu vực này lại chưa được quy hoạch, phát triển hạ tầng, tiện ích xã hội chưa nhất quán.

Nếu quỹ đất cho việc phát triển nhà giá rẻ tại TP HCM gượng ép dời xa cự ly làm việc thì cần điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng cùng nhiều biện pháp hành chính và kinh tế, ví dụ như khuyến khích giãn dân ra vùng ven bằng việc ưu đãi thuế, đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông, hạ chế việc mở, thành lập công ty mới ở trung tâm..Những điều này khó có thể thực hiện trong 1 sớm 1 chiều đòi hỏi mất nhiều thời gian, công sức cũng như sự nhất quán giữa chính quyền và người dâọa

Lo ngại phá vỡ quy hoạch

Bình Dương là thành phố mới được chủ chương quy hoạch chức năng phát triển công nghiệp, chi phí rẻ nên có nhiều điều kiện làm nhà ở xã hội. Trong khi đó, TP HCM là siêu đô thị được quy hoạch lâu đời thiên về thương mại, phát triển dịch vụ nên giá cả sẽ mắc hơn nhiều, làm nhà ở xã hội là bài toán hóc búa. Thành phố có hơn 10 triệu dân có 80% dân số hoạt động trong cách ngành nghề dịch vụ, buôn bán, giao thương đủ mọi phân khúc, kinh tế đến đâu, khu dân cư mọc lên đến đó, trung bình giá đất tại TP HCM gấp 2, 3 các tỉnh thành xung quanh và quy hoạch chạy theo sau đô thị hóa.

khu cong nghiep vsip binh duong

Khu công nghiệp ở TP HCM nằm tại vùng ven, ngoại ô chi phí ở khu vực này cũng ở ngưỡng cao qua những chu kỳ sốt đất. Ngược lại, Bình Dương được bố trí các khu công nghiệp trong lòng thành phố, nhà cũng gắn liền theo, điển hình là căn hộ 100 triệu tại khu công nghiệp VSIP Bình Dương.

Trong khi đó việc xây căn hộ giá rẻ tại TP HCM là một thách thức không nhỏ không chỉ trong việc phát triển, định hình sản phẩm mà ngay cả tới các cơ quan hành chính, quản lý cũng chịu áp lực kéo theo trong việc duy trì không gian đô thị đúng quy hoạch. TP HCM khó có thể xây nhà giá siêu rẻ, hàng loạt quỹ đất hạn chế mà vẫn phải duy trì vị thế trung tâm kinh tế thương mại lớn của cả nước.

Như vậy, căn hộ giá rẻ vừa đặt ra thách thức về giá, chi phí, vừa mang đến mối lo về nguy cơ phá vỡ quy hoạch của thành phố. Bởi lẽ, nhà giá rẻ, căn hộ mini, căn hộ giá rẻ đi đôi với không gian sống chật hẹp, chất lượng quản lý ở mức trung bình thấp trở xuống kéo theo nỗi băn khoăn của thành phố về các khu ổ chuột tương lai trong tầm nhìn phát triển đô thị tầm vĩ mô.

Hạ tầng tại TP HCM đang quá tải

Bình Dương là thành phố được quy hoạch sau, dân số ở mức trung bình hạ tầng giao thông thoáng, đồng bộ. Ngược lại tại TP HCM đô thị phát triển trên 10 triệu dân đang chịu áp lực nhiều so với quy hoạch cũ của người Pháp trước đây.

Hạ tầng đô thị của thành phố được đầu tư lớn tính bằng đơn vị chục tỷ USD trong giai đoạn 10 năm 2007 – 2017 nhưng vấn nạn kẹt xe, tắc đượng, ngập, triều cường vẫn chưa giải quyết triệt để. Tốc độ đô thị hóa tăng mạnh khiến đô thị này quá tải cục bộ trong khu vực trung tâm và các vị trí cửa ngõ của thành phố.

Như vậy để xây dựng được mô hình căn hộ 100 triệu buộc thành phố tăng mật độ sử dụng đất, đồng nghĩa việc tăng ấp lực hạ tầng, quy hoạch, chính sách không theo kịp tốc độ tăng trưởng. Để tránh tình trạng quá tải các căn hộ giá rẻ, siêu nhỏ, mini cần tránh khu vực trung tâm TP HCM lùi xa ngoại ô, vùng ven giúp giảm áp lực hạ tầng giao thông. Tuy nhiên tại khu vực này khó thu hút người dân về sinh sống vì cách xa nơi làm việc.

Nguồn VNExpress

Biên tập: QuanPhan dot Com

GỌI NGAY